Hvor kommer «5× inntekt»-regelen fra?

Fra Utlånsforskriften (2020), Finanstilsynets regelverk for norsk bankutlån. Regelen ble opprinnelig innført på 5× inntekt for å dempe boligprisveksten og redusere systemrisiko fra husholdningsgjeld. Bankene har lov til å fravike regelen for opptil 10 % av utlånsvolumet per kvartal, såkalt fleksibilitetskvote.

Er dette et bindende tilbud?

Nei. Kalkulatoren gir bare et estimat. Banken gjør en fullstendig kredittvurdering som også ser på faste utgifter, betalingsanmerkninger, ansettelsesforhold, sikkerhet i boligen og mye mer. Bruk resultatet som veiledning, ikke som garantert lånebeløp.

Hva teller som egenkapital?

Sparepenger, BSU-konto, salg av tidligere bolig, arv, gaver (dokumentert) og verdipapirer. Foreldrelån («kausjonering fra foreldre») kan brukes for å oppfylle kravet, men reduserer ikke selv lånebehovet. Kryptovaluta og illikvide eiendeler godkjennes vanligvis ikke.

Hva er «stresstest med rente + 3 %»?

Banken må sjekke at du fortsatt kan betjene lånet hvis renten øker med 3 prosentpoeng utover dagens nivå. Målet er å beskytte deg, og banken, mot fremtidige renteøkninger. Beregningen bruker denne stresstestede renten når den avgjør hva du realistisk kan låne.

Hvor mye kan jeg låne? Lånekalkulator (utlånsforskriften)

Maks lån etter inntekt (5×)
Maks lån etter egenkapital (85 %)
Maks lån (lavest av disse)
Maks kjøpesum

Slik fungerer det

Et grovt anslag på hvor mye du kan låne til bolig etter utlånsforskriften. Hovedreglene er at samlet gjeld ikke bør overstige 5 ganger brutto årsinntekt, og at lånet maksimalt kan være 85 % av boligens verdi (du må ha minst 15 % egenkapital). Verktøyet viser begge grensene og bruker den laveste. Annen gjeld trekkes fra inntektsgrensen.

Dette er kun et utgangspunkt. Banken gjør i tillegg en betjeningsevne-vurdering med en renteøkning på minst 3 prosentpoeng, og kan ha egne krav. Tallene er veiledende, med forbehold om feil. Alt regnes lokalt i nettleseren din.

Om dette verktøyet

Låneevne (også kalt låneramme eller boliglånsestimat) er den maksimale låneopptaket bankene i Norge er villige til å gi deg, basert på Finanstilsynets utlånsforskrift. Hovedregelen er at samlet gjeld ikke skal overstige 5 × årlig bruttoinntekt. I tillegg må du tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng uten å komme i økonomisk uføre. Denne kalkulatoren tar din brutto årsinntekt, eksisterende gjeld, egenkapital og en antatt rente/nedbetalingstid, og gir deg et estimat på hva du kan låne til boligkjøp. Alle beregningene skjer lokalt i nettleseren; tallene sendes ingen steder.

Slik bruker du det

Skriv inn din brutto årsinntekt (før skatt).
Legg til eventuell eksisterende gjeld (billån, forbrukslån, studielån).
Fyll inn hvor mye egenkapital du har (minst 15 % av kjøpesum kreves).
Juster antatt rente og nedbetalingstid, kalkulatoren stresstester med rente + 3 %.
Se estimert makslån, månedlig kostnad og hvilken boligpris det tilsvarer.

Eksempler

Enkeltperson, 600 000 kr inntekt

InnÅrsinntekt 600 000, gjeld 0, egenkapital 500 000

UtMaks lån ≈ 3 000 000 kr (5× inntekt), maks boligpris ≈ 3 500 000 kr

Enkel case: ingen eksisterende gjeld. Med 500 000 i egenkapital og maks lån på 3 mill kan du kjøpe bolig for ca. 3,5 mill.

Par med barn

InnSamlet inntekt 1 200 000, billån 300 000, egenkapital 1 000 000

UtMaks lån ≈ 5 700 000 kr, maks bolig ≈ 6 700 000 kr

Samlet 5× inntekt = 6 mill, minus billån = 5,7 mill i boliglånsramme. Kalkulatoren advarer om at kostnadene ved barn ikke er trukket fra.

Førstegangskjøper

InnInntekt 500 000, studielån 250 000, egenkapital 300 000

UtMaks lån ≈ 2 250 000 kr, maks bolig ≈ 2 550 000 kr

Studielån teller som ordinær gjeld i 5×-regelen. 15 %-egenkapitalkravet begrenser boligprisen. BSU-konto teller som egenkapital.

Vanlige bruksområder

Første estimat på boligbudsjettet før du kontakter banken.
Vurdere om det er tid å bytte til større bolig etter lønnsøkning.
Sammenligne hvor mye rentenivået påvirker maksbudsjettet.
Sjekke effekten av å nedbetale gammelt forbrukslån før boligkjøp.
Planlegge sparing: hvor mye egenkapital trenger du for drømmeboligen?
Hjelpe barn og partner å forstå hvordan norsk lånebegrensning fungerer.

Ofte stilte spørsmål

Hvor kommer «5× inntekt»-regelen fra?: Fra Utlånsforskriften (2020), Finanstilsynets regelverk for norsk bankutlån. Regelen ble opprinnelig innført på 5× inntekt for å dempe boligprisveksten og redusere systemrisiko fra husholdningsgjeld. Bankene har lov til å fravike regelen for opptil 10 % av utlånsvolumet per kvartal, såkalt fleksibilitetskvote.
Er dette et bindende tilbud?: Nei. Kalkulatoren gir bare et estimat. Banken gjør en fullstendig kredittvurdering som også ser på faste utgifter, betalingsanmerkninger, ansettelsesforhold, sikkerhet i boligen og mye mer. Bruk resultatet som veiledning, ikke som garantert lånebeløp.
Hva teller som egenkapital?: Sparepenger, BSU-konto, salg av tidligere bolig, arv, gaver (dokumentert) og verdipapirer. Foreldrelån («kausjonering fra foreldre») kan brukes for å oppfylle kravet, men reduserer ikke selv lånebehovet. Kryptovaluta og illikvide eiendeler godkjennes vanligvis ikke.
Hva er «stresstest med rente + 3 %»?: Banken må sjekke at du fortsatt kan betjene lånet hvis renten øker med 3 prosentpoeng utover dagens nivå. Målet er å beskytte deg, og banken, mot fremtidige renteøkninger. Beregningen bruker denne stresstestede renten når den avgjør hva du realistisk kan låne.

Teknisk bakgrunn

Beregningen kombinerer tre begrensninger. (1) Total gjeld ≤ 5 × brutto årsinntekt. (2) Månedlig lånekostnad (renter + avdrag) med stresstestet rente ≤ ca. 60 % av netto månedslønn (SIFO-baserte livsopphold-tall trekkes fra). (3) Egenkapital ≥ 15 % av kjøpesum (10 % ved 40-års BSU). Månedskostnaden bruker en klassisk annuitetsformel: A = P·r/(1−(1+r)^-n), der r = månedsrente og n = antall måneder. Nedbetalingstid opp til 30 år er standard for nedbetalingslån; første 5 år kan være avdragsfrie.